【案情】

2006年6月，受A房地产开发公司委托，B物业管理公司对位于C市高新区的新建D小区进行物业管理。B物业管理公司在物业管理期间，履行物业管理服务义务并按照经核准的收费标准收取物业管理费用。但有部分业主拒不缴纳物业管理费用。2008年8月6日，物业公司向区法院提起民事诉讼，要求18欠费户业主支付欠缴的物业管理费及每日万分之三的滞纳金共计15万余元。

【评析】

 本案涉及到物业管理过程中的物业服务合同纠纷。随着城市住宅小区和物业管理服务行业的发展，物业纠纷案件也逐渐呈上升趋势。物业服务合同中发生的纠纷，主要分为两种，一种是业主以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错，或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。另一种是物业公司以业主为被告，要求支付物业管理费等纠纷。为此，下面我们分别来阐述物业服务合同纠纷所引起的法律问题。

一、首先，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。《物权法》实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。物业公司在履行委托管理职能时，其责任有大有小。在公共场所，基于业主的概括委托，其可以自由行使管理、服务之权利，权利大，注意义务也要大些；对业主私人住宅内发生的人身伤害、财物被盗，由于私人住宅是一个封闭、私密的地方，没有业主的特别授权，其不能以行使服务之名随意进出，其注意义务相对要小些。所以在归责原则的适用上，对小区公共场所内发生的业主人身被伤害、财物被损害的，物业公司只要证明已按服务合同约定完全履行了注意义务，并证明没有过错即可免责。

二、根据国务院《物业管理条例》第六十七条的规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。根据物业服务合同，物业公司提供物业服务，业主按照约定应当支付管理费用。但是，很多因为业主因为房屋质量有问题、第三方噪音、油烟污染、开发商承诺未兑现、物业公司服务不到位、人身、财产受到损害等一系列原因和问题拒绝缴纳物业费，他们坚持问题不解决就不缴纳物业管理费用，其实这是一个严重的误区。物业公司提供物业服务是事实存在的，物业公司和业主的物业服务合同法律关系是存在的。物业公司按照合同约定履行了物业管理的义务，业主就有缴纳物业费的义务。屋质量有问题、第三方噪音、油烟污染、开发商承诺未兑现等都是是由于第三人的原因引起的，并不是物业公司自身原因造成的，业主可以向第三方主张权利。

最后提醒广大业主充分发挥业主委员会的作用。明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门，并界定其责任、权利与义务，充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。通过业主委员会的引导与带动，促进业主在诚信履约基础上，依法维护自身的合法权益。

【编后语】本栏目特邀江苏东恒律师事务所俞哲敏律师团队供稿，团队律师有丰富的为包括购房人、业主、建筑公司、物业公司、按揭贷款银行在内的房地产相关机构和个人的服务经验。咨询热线：4008110110-找律师，更多信息请浏览http://www.cnlawyer.com 。